Judicialis Rechtsprechung

I.

In den Wohnungsgrundbüchern A, B und C ist in Abteilung II zugunsten der Beteiligten zu 1 am ganzen Grundstück laut Eintragungsvermerk eingetragen:

Am ganzen Grundstück: Nutzungsbeschränkung (Studentenwohnungen mit Büros und Läden) für die Stadt N. (= Beteiligte zu 1); gemäß Bewilligung vom 20.11.1992 ...

Die Eintragungsbewilligung vom 20.11.1992 hat folgenden Wortlaut:

Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks ... verpflichtet sich gegenüber der Stadt N., das auf dem Grundstück zur Erstellung kommende Anwesen als Studentenwohnungen mit Büros und Läden für immer zu benutzen und zu betreiben. Zur Sicherung dieser Verpflichtung wird zugunsten der Stadt N. an dem vorgenannten Grundbesitz die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bewillligt und beantragt.

Für die Beteiligte zu 2 ist im Wohnungsgrundbuch A und C eine Grundschuld eingetragen.

Die Beteiligte zu 2 hat angeregt, die im Wohnungsgrundbuch A, B und C eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit von Amts wegen zu löschen, weil die Eintragung ihrer Auffassung nach inhaltlich unzulässig ist. Das Amtsgericht hat dies mit Beschluss vom 18.8.2003 abgelehnt. Das Landgericht hat am 13.4.2004 die Beschwerde der Beteiligten zu 2 hinsichtlich der Eintragung im Wohnungsgrundbuch B als unzulässig verworfen; im Übrigen hat es die Beschwerde als unbegründet zurückgewiesen. Gegen Letzteres richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2.

II.

Das Rechtsmittel ist begründet.

1. Das Landgericht hat, soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung ist, ausgeführt:

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit dürfe den Eigentümer des betroffenen Grundstücks nicht zu einem positiven Tun verpflichten. Dies sei vorliegend auch nicht der Fall. Der Wortlaut der Eintragungsbewilligung lasse zwar einen Verpflichtungscharakter erkennen, der Inhalt der Dienstbarkeit werde aber im Eintragungsvermerk als Nutzungsbeschränkung bezeichnet. Auf Letzteres sei abzustellen. Danach sei auf dem Grundstück keine andere Nutzung als die genannte zulässig, nämlich das Anwesen als Studentenwohnanlage mit Büros und Läden zu nutzen. Dem Eintragungsvermerk könne weder ein Gebot zur Nutzung als Studentenwohnung unter Ausschluss des allerdings unwirtschaftlichen Leerstands noch ein Verbot einer solchen Nutzung entnommen werden. Eine Unzulässigkeit der eingetragenen Dienstbarkeit ergebe sich auch nicht aus der Beschränkung auf nur eine Nutzungsmöglichkeit. Sinnvoll könne das Anwesen zwar nur als Studentenwohnanlage mit Büros und Läden genutzt werden; dieser mittelbare Druck führe aber nicht dazu, dass der jeweilige Eigentümer auch rechtlich zu einem bestimmten Verhalten verpflichtet sei.

Die Dienstbarkeit beschränke auch nicht die rechtliche Verfügungsbefugnis des jeweiligen Eigentümers, sondern habe eine Beschränkung im tatsächlichen Gebrauch der Wohnungen zum Inhalt. Die Befugnis, mit der Sache im Rahmen der Gesetze nach Belieben zu verfahren, werde nämlich dahin eingeschränkt, dass lediglich an Studenten vermietet werden dürfe. Das sei eine auf den tatsächlichen Gebrauch gerichtete Beschränkung. Die Nutzung von studentischem Wohnraum unterscheide sich deutlich von anderer Wohnraumnutzung, weil Studenten ihren Lebensmittelpunkt überwiegend nicht am Studienort hätten.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO ist eine Eintragung von Amts wegen zu löschen, wenn sie sich nach ihrem Inhalt als unzulässig erweist. Die Unzulässigkeit muss sich aus dem Eintragungsvermerk selbst und der zulässiger Weise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ergeben; andere Beweismittel dürfen nicht verwertet werden (Demharter GBO 24. Aufl. § 53 Rn. 42).

b) Bei der Auslegung von Grundbucheintragungen ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus dem Eintragungsvermerk und der zulässiger Weise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (Demharter § 53 Rn. 4).

Stehen der Eintragungsvermerk und eine dort in zulässiger Weise in Bezug genommene Urkunde, insbesondere die Eintragungsbewilligung, in einem auch durch Auslegung nicht aufzulösenden Widerspruch zueinander, so liegt eine inhaltlich unzulässige Grundbucheintragung vor, die von Amts wegen zu löschen ist (Demharter § 44 Rn. 15; § 53 Rn. 4).

c) Hier ist im Eintragungsvermerk der Rechtsinhalt der Grundstücksbeschränkung mit "Nutzungsbeschränkung" schlagwortartig angegeben. Wegen der Einzelheiten der Beschränkung ist zulässiger Weise (vgl. Palandt/Bassenge BGB 64. Aufl. § 1018 Rn. 31) gemäß § 874 BGB auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen. In dieser heißt es, dass der jeweilige Eigentümer des Grundstücks verpflichtet ist, das auf dem Grundstück zur Erstellung kommende Anwesen als Studentenwohnungen mit Büros und Läden für immer zu benutzen und zu betreiben und dass zur Sicherung dieser Verpflichtung zugunsten der Beteiligten zu 1 die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bewilligt und beantragt wird.

Nach dem Wortlaut des Eintragungsvermerks besteht somit der Inhalt der Dienstbarkeit in einer Unterlassungsverpflichtung seitens des Eigentümers des belasteten Grundstücks. Demgegenüber ist nach dem Wortlaut der Eintragungsbewilligung eine positive Leistungspflicht Inhalt der Dienstbarkeit.

Es kann offen bleiben, ob die eingetragene Beschränkung schon wegen eines nicht aufzulösenden Widerspruchs zu löschen ist. Eine Amtslöschung ist nämlich auch dann vorzunehmen, wenn man einen unauflösbaren Widerspruch verneint. Was als Inhalt einer Eintragung zu gelten hat, ist in einem Fall wie hier allein dem Wortlaut der Eintragungsbewilligung zu entnehmen (vgl. BGH Rpfleger 1998, 104 f.); nicht haltbar ist es, mit dem Landgericht allein auf den Eintragungsvermerk abzustellen.

d) Gegenstand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit kann nach § 1090 BGB jede Befugnis sein, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB bilden kann. Danach kann die Dienstbarkeit auf die Benutzung des belasteten Grundstücks in einzelnen Beziehungen, auf die Unterlassung gewisser Handlungen auf dem belasteten Grundstück sowie auf den Ausschluss der Ausübung eines Rechts, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück ergibt, gerichtet sein. Inhalt einer Dienstbarkeit kann dagegen nicht eine positive Leistungspflicht und auch nicht ein positives Tun des Eigentümers sein (BGH NJW-RR 2003, 733 ff.; BayObLGZ 1985, 193 ff.).

Wortlaut und Sinn der Eintragungsbewilligung verpflichten den Eigentümer des betroffenen Grundstücks eindeutig zu einem positiven Tun; Gegenstand des dinglichen Rechts ist eine unmittelbare Leistungspflicht. Es ist ausdrücklich von einer Verpflichtung die Rede. Demgegenüber war in dem vom Bundesgerichtshof (aaO) entschiedenen Fall Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, dass bestimmte Wohnungen nur als Ferienwohnungen bewirtschaftet und einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zur Verfügung gestellt werden durften. Der Bundesgerichtshof hat insoweit entschieden, dass der Grundstückseigentümer die Appartements in wirtschaftlich sinnvoller Weise nur als an Dritte zu vermietende Ferienwohnungen nutzen könne, dieser mittelbare tatsächliche Druck aber nicht dazu führe, dass der Grundstückseigentümer rechtlich zu einem bestimmten Verhalten verpflichtet sei. Der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall und der vorliegende Sachverhalt sind weder identisch noch auch nur vergleichbar. Nach der Eintragungsbewilligung im vorliegenden Fall ist der Grundstückseigentümer eben zu einem positiven Tun verpflichtet und darf die Wohnungen gerade nicht leer stehen lassen. Da Inhalt einer Dienstbarkeit nicht eine positive Leistungspflicht sein kann, ist die Eintragung als inhaltlich unzulässig zu löschen.

Ende der Entscheidung